Wspólnoty Mieszkaniowe jak powstają, kto je tworzy, jakie są ich podstawowe prawa i obowiązki

W związku z obserwowanymi problemami związanymi z funkcjonowaniem budynków wielorodzinnych, których Właściciele z mocy prawa stanowią wspólnoty mieszkaniowe widzimy potrzebę wyjaśnienia mieszkańcom Gminy Kąty Wrocławskie podstawowych zagadnień związanych z pojęciem Wspólnoty Mieszkaniowej - w tym praw i obowiązków, jakie wynikają z istniejących obwarowań prawnych. 

Zagadnienie, o którym mowa jest tym bardziej aktualne, że od 01.01.2020 r. nastąpiła nowelizacja ustawy o własności lokali, która jest podstawowym aktem prawnym regulującym zasady funkcjonowania wspólnot . Nowelizacja, o której mowa zmienia dotychczasową kwalifikację tzw. ,,małych” wspólnot mieszkaniowych, które w myśl nowych zapisów tworzą wspólnoty obejmujące nie więcej niż 3 lokale (dotychczas było to nie więcej niż 7 lokali). Wspólnoty mieszkaniowe, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy muszą funkcjonować zgodnie z ustawą o własności lokali, a w przypadku . ,,małych” wspólnot, funkcjonują one na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W zasobach gminnych lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach mieszkalnych wspólnot mieszkaniowych obejmują n/w lokalizacje :

1. ,, Małe „ Wspólnoty Mieszkaniowe :

1. ,,Duże” Wspólnoty Mieszkaniowe

Pojęcie Wspólnoty Mieszkaniowej 

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli mieszkań lub właścicieli mieszkań i lokali użytkowych jeśli takie równolegle istnieją w budynku (w budynkach). Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa. Moment jej powstania następuje z chwilą jeśli dotychczasowy właściciel budynku (prywatna osoba, deweloper, gmina, wojsko) dokona zbycia choćby jednego z lokali, ew. w sytuacji, w której dojdzie do wyodrębnienia lokalu na podstawie orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy. Jak wcześniej wspominaliśmy zasady, na jakich działa wspólnota, określa ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jednolity tekst jednolity Dz. U. 2019.737 z dnia 19.04.2019 roku z późn. zm.). Z chwilą wyodrębnienia lokalu,  jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.

Części wspólne nieruchomości

Celem zawiązania wspólnoty jest wspólne działanie na rzecz zachowania we właściwym stanie gruntu, budynku wraz z urządzeniami oraz jego części wspólnych.

Na tym etapie należy wyjaśnić, co kryje się pod pojęciem części wspólnych. Ustawa określa, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Obrazując powyższą kwestię, do części wspólnych należą klatki schodowe, ściany konstrukcyjne, dachy, elewacje, stropy, fundamenty, windy, dojścia i dojazdy do budynków, miejsc parkingowych, instalacje domofonowe, piony wodno – kanalizacyjne, piony instalacji centralnego ogrzewania, strychy, suszarnie, piwnice itp.

Ustawowa definicja nieruchomości wspólnych budzi liczne kontrowersje, szczególnie w przypadku finansowania napraw czy usuwania awarii. Dobrą praktyką wspólnot mieszkaniowych jest szczegółowe doprecyzowanie kwestii rozgraniczania własności nieruchomości wspólnej w drodze stosownych uchwał . W zakresie odpowiedzialności za stan techniczny i ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nie ma znaczenia położenie lokalu w budynku czy też korzystanie lub nie przez danego właściciela lokalu np. ze strychu, windy, a nawet klatki schodowej jeśli wejście do lokalu znajduje się bezpośrednio z ulicy. Właściciele odpowiadają solidarnie za utrzymanie części wspólnych w należytym stanie technicznym i partycypują w kosztach  koniecznych remontów oraz napraw w wysokości zgodnej z posiadanym udziałem.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali   

Każdy właściciel ma prawo korzystania z lokalu mieszkalnego bądź niemieszkalnego i nieruchomości wspólnej zgodnie z ich przeznaczeniem.

Wszelkie pożytki i inne przychody osiągane np. z najmu nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem .

W przypadku nadwyżki, zgromadzone środki przysługują właścicielom, stosownie do ich udziałów w nieruchomości. Mieszkańcy mogą też podjąć decyzję o przeznaczeniu środków na fundusz remontowy lub inwestycję, która będzie służyła wszystkim użytkownikom nieruchomości.

Podstawowym obowiązkiem właścicieli lokali jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem własnego lokalu . Dotyczy to opłat za media – wodę, gaz, energię elektryczną i cieplną, za odprowadzanie ścieków czy wywóz odpadów, a także przeprowadzanie niezbędnych remontów i zachowanie porządku

Celem weryfikacji prawidłowego stanu technicznego nieruchomości na Właścicielach ciąży obowiązek wykonywania regularnych kontroli w zakresie i częstotliwości zgodnej z art. 62 ustawy prawo budowlane, obejmujących n/w. kontrole :

1) okresową, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresową, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3) okresową w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli;

Realizacja kontroli, o których mowa umożliwia Właścicielom eliminację istniejących w budynku zagrożeń z uwagi na formułowane w protokołach z kontroli wnioski oraz realizację koniecznych prac z uwzględnieniem ich priorytetowości .  

Niestety w przypadku wielu budynków ich stan techniczny może świadczyć o tym, że obowiązki o których mowa nie są respektowane, co powoduje ich degradację, której efektem często są problemy techniczne objawiające się w poszczególnych lokalach. Ta pozorna oszczędność wynikająca albo z celowego działania, albo z braku świadomości współwłaścicieli, a nierzadko z braku porozumienia pomiędzy nimi co do realizacji potrzeb remontowych, skutkuje w dłuższej perspektywie czasowej koniecznością realizacji znacznie większego i kosztochłonnego niż pierwotny zakresu prac remontowych.

 Będąc członkiem wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, właściciel lokalu zobowiązany jest także do uczestniczenia w kosztach związanych z jej utrzymaniem. 

Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej składają się w szczególności :

• wydatki na remonty i bieżącą konserwację w tym ponoszenia kosztów wykonywania obowiązkowych kontroli o których mowa w art. 62 ustawy prawo budowlane;
• opłaty za dostawę do nieruchomości wspólnej energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody oraz opłaty za antenę zbiorczą i windy,
• ubezpieczenie części wspólnych, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba, że są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
• sprzątanie części wspólnych;
• wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zarząd nieruchomością wspólną

W małych wspólnotach - do trzech lokali zarząd nieruchomością wspólną mogą sprawować wszyscy współwłaściciele bądź powierzyć te obowiązki zarządowi (jedno- lub kilkuosobowemu).

Duże wspólnoty - czyli powyżej trzech lokali - muszą (taki obowiązek nakłada na nich ustawa) wybrać zarząd jedno- lub kilkuosobowy. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana  spośród właścicieli lub spoza tego grona.
Jest tylko jedno ograniczenie w zarządzie wspólnoty nie może działać osoba prawna (np. firma, gmina).

Zarząd o którym mowa kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

Zarząd wykonuje zadania obejmujące tylko i wyłącznie czynności zwykłego zarządu, zaś w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).  

W art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali  opisany jest katalog czynności będącymi czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. W dużej wspólnocie decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmują właściciele większością głosów w formie uchwały (art. 22 ust. 3 uwl), natomiast w małej – konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (art. 199 kodeksu cywilnego).

Obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd albo zarządca jest obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ponadto Zarząd albo zarządca są zobowiązani do:

• dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy;
• składania właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
• zwoływania zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Przedmiotem zebrania, o którym mowa powyżej powinny być w  szczególności:

1)   uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

2 ) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną

3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

Podsumowując poruszone kwestie poddajemy pod refleksję osób, które są właścicielami lokali w budynkach wielorodzinnych jak duże zobowiązanie i odpowiedzialność na nich spoczywa. Nieruchomości nie można postrzegać tylko i wyłącznie przez pryzmat własnego lokalu, który może być wyremontowany w najwyższym standardzie. Często poniesione koszty na remont lokalu mogą być nieistotne w stosunku do zagrożenia jakie może zaistnieć, jeśli nie zadbamy o części wspólne i nie będziemy ich traktować na równi z własnością lokalu. Jako społeczeństwo musimy zacząć brać sprawy w swoje ręce, bo nikt za nas tego nie zrobi. Nawet jeśli pierwotny 100 % Właściciel - np. Gmina - nadal jeszcze posiada lokale w budynku, to jego prawa i obowiązki są takie same jak pozostałych współwłaścicieli, proporcjonalnie do posiadanych udziałów.   

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej
w Kątach Wrocławskich